长期以来，局限于城市开发建设的特点，我国房地产开发建设大部分以粗放型建设为主，出售的房地产产品即住宅或商业物业大部分以毛坯房出现。业主购置房屋后必须进行二次装修，而房屋二次装修过程中所带来的资源浪费、环境污染以及大量的违规装修行为，长期困扰着物业服务企业。为缓解长期困惑物业管理服务过程的物业二次装修监管问题，早在2015年，泉州市住房和城乡建设局、 泉州市城乡规划局、泉州市国土资源局联合发布了《关于鼓励推进新建商品住房精装修的通知》(以下简称《通知》)。该《通知》颁布施三年来，泉州市物业管理中涉及的房屋二次装修等物管难题得到了妥善解决。

非精装修房二次装修的困惑

但凡从事物业管理工作的从业者都有深刻的印象，在处理物业小区各类事务中，最难处理的是业主、住户的违规装修问题。物业小区二次装修的监管问题长期以来困扰着物业服务企业，成为引发物业服务各类问题的根源。从严制止违规装修行为会引来业主的强烈不满。开发商盲目的营销许诺，为业主的违规装修埋下伏笔，而物业从业者却要吞下开发商种下的“苦果”。

物业从业人员只能走劝阻、制止，发放整改通知书、向行政主管部门报告的违规装修管理流程，然而物业管理单位没有执法权限，对于业主强行进行违规装修基本无能为力。强力制止引来矛盾与冲突，只要是不发生大的违规，不太离谱，物业也就勉强任之。客观现实显示，行政主管部门在制止违规装修行为方面在许多城市仍无法有效作为，而物业从业者因此很受伤，左右不是人。不严格制止会带来严重的后果，出现危及建筑安全的事情，要承担相应的责任。物业服务企业为规避责任，一般会要求违规业主签订发生责任事故自己承担责任的保证书，而一旦发生房屋质量安全问题，小业主能承担多少责任呢?

当前房地产开发建设已呈现出过热现象，大量的空置房等待销售。房地产开发建设正处在转型关口。逐步减少粗放型开发建设，推广科技型产业化建设，发展绿色建筑，坚持可持续环保理念，建设节能省地型住房，减少对环境的污染，进一步提高房地产楼盘开发品质，实现经济的可持续发展，给有作为的开发建设企业带来了一次转型、升级的大好时机。

精装修房新政的优惠政策

为了鼓励开发建设企业，《通知》对开发建设精装修房给出了优惠政策，对推行新建商品住房精装修项目可享受以下优惠政策：

一是推行新建商品住房精装修项目，进入精装修阶段后，经本地有在建项目的二级或以上资质房地产开发企业出具担保函(明确企业在破产、解散等清算情况发生后，作为项目工程顺利竣工的责任承担主体)，经企业申请，可以解除预售资金监管。

二是新建商品住房项目整体推行精装修的，选聘前期物业服务企业时可由开发企业参照相关规定采取邀请招标。

三是推行新建商品住房精装修项目，其基础设施配套费给予缓交，在规划验收时一次性交清。

四是推行新建商品住房精装修项目，在各相关手续的办理过程中，有关行政审批部门应为其开通绿色通道，简化审批环节，缩短审批时限。

五是实行房地产开发企业资质等级升级与新建商品住房精装修开发业绩挂钩，对开发新建商品住房精装修的开发企业优先扶持升级;参与评先评优的，优先予以考虑;在房地产资质年度检查中，优先列入绿色通道办理。

六是推行新建商品住房精装修项目，各商业银行机构应加大房地产信贷支持力度，信贷资金额度倾斜，利率优惠，按揭款优先发放，公积金贷款优先安排。

精装修房新政配套的监督机制

当前，新建商品住房精装修房推广难度大，最大的症结在于开发商的诚信度问题。在商品房装修过程中开发商的诚信度受到业主的质疑，无法取得业主的充分信任是精装修房无法全面推行的主要症结之一。质量保修承诺无法正常兑现，制约了新建商品住房建设的发展。为此，文件明确规定，落实新建商品住房精装修质量主体责任，加强精装修新建商品住房楼盘项目的质量管理：

一是以精装修住房建设质量为重点，明确开发企业是住房装修质量的第一责任人，承担住房装修质量责任，负责相应的售后服务。装修产品质量、施工质量纳入基本建设管理程序及企业诚信体系。

二是开发企业建设精装修住房，应在销售楼盘内建造实体装修样板房，向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量，精装修住宅交房时的装修质量不能低于样板房水平，样板房在合同约定的交房时间前不得拆除。

三是开发企业在交房时必须向购房者提供装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期;在住宅使用说明书中载明设施设备相关指标，并明确使用方法和维护要求。

开发企业对精装修住房装修质量，认真履行工程质量保修责任和义务。精装修住房工程中装饰装修最低保修期限严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》的要求执行，凡在保修期内因设计、施工或装修材料及部品等原因所造成的工程质量问题，均属保修范围，由开发企业负责维修。保修期自精装修住宅交房之日起计算。四是建设单位在精装修住房项目预(销)售合同中，应明确主要装修设备和材料的类型。

推行新建商品住房精装修项目是可持续发展趋势，政府在发展中应该有效作为，加强引导与监督，推广节约、环保、可持续的开发建设发展模式。文件强调加强政府引导和部门有效监管：

一是强化政府宏观指导、政策引导和社会服务职能，规范市场主体行为，营造良好的发展环境。坚持以市场为导向，以开发企业为主体，充分发挥市场配置资源的决定性作用，激发市场主体设计、生产、使用住宅产业化技术的内生动力。

二是县(市、区)应在中心城区逐步推行精装修新建商品住房项目，国土部门要将地块的成品住房比例要求写入土地出让合同;在工程施工、销售许可时，相关部门要在许可证上予以载明。精装修住房要以幢为单位，不得分拆，开发项目中各幢成品住房要集中安排。

三是各级房地产行政主管部门应加强对精装修住房的政策指导和质量监管，提高住户对精装修住宅的认可度和满意度。

鼓励推进新建商品住房精装修是新常态下开发建设的新探索，通过推进精装商品住房的开发建设，逐步改变开发建设由粗放型向专业化、精细化、工业化开发建设方向发展，我们有理由期待开发建设企业都来积极响应，建设节约、环保型的房地产项目，保护我们赖以生存的环境。作为物业从业者，我们更期望所管理的小区不用再受困于二次装修管控的泥塘。

来源：中国物业管理