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万科李昶:万科的装配式体系研究与实践


装配式建筑是建造方式的重大根本性的变革,是贯彻绿色发展理念的重要举措及现代建筑产业发展的方向。作为千年大计,雄安新区将广泛应用装配式建筑来优质高效地推进城市建设,创造出绿色、智慧、可复制的城市建设“雄安模式”。然而,我国的装配式建筑行业尚处起步阶段,产业链存在信息共享和专业协同程度低等问题,严重制约着生产效率与质量,企业正试图抱团破冰。

装配式建筑如何破局?前景如何?未来市场到底谁的体系能成为市场主导,产业链上下游企业怎么协作?

9月7日,由中国房地产业协会优采平台与河北省建设机械协会联合主办,以“专业赋能 协同高效”为主题的“京津冀装配式建筑产业链合作大会”在雄安市民服务中心召开,活动组织全国优秀绿色建筑配套企业与京津冀地区装配式建筑施工企业“联姻”。众多协会领导、行业专家及京津冀地区优秀装配式建筑开发企业、设计企业、施工企业、绿色建筑配套企业、主流媒体等300余人齐聚一堂,共同探索装配式建筑未来发展方向。

会议上,万科集团雄安万科绿色有限发展公司研发板块的负责人李昶发表了题为《万科的装配式体系研究与实践》的演讲。

以下为演讲实录:

李昶:各位尊敬的领导、各位来宾大家下午好!今天很荣幸来到现场跟大家分享万科在工业化的技术体系上的一些研究,包括一些实践的分享。

刚才几位领导都介绍了现在我们在国内在地产上的研究和进展,下面我的报告会从不太一样的角度和思路跟大家进行讨论。因为我们所代表的立场是开发商和服务商,更多地面向客户,对客户的敏感性可能会更高一点。我们从另外一个角度来看一下工业化的体系。这是我们做的一个调研,去了解我们的客户在购房的时候真正关心的是什么?

在这之前,2013年的时候可以看到,客户对于首置类的项目最关心的是地段和交通,改善类的项目也是这两项,房屋质量是排在第三位的。到了2017年,我们再做调研的时候发现,对房屋质量的关注已经到了第二位,虽然对交通和地段的关注还是在第一位,但客户对房屋质量的关注已经有了提升。我相信再做调研的时候,对质量的关注还会向上。当客户真正入住的时候会更多地关注质量问题。因为当他入住之后,他所面对的是渗漏、开裂的问题,同时这样的顽疾也是房地产行业客户投诉的主要内容。当他真正入住以后就不会那么关注地段和位置,而是房屋的质量和使用功能。

最后是我们调研的关于质量问题的占比,可以看到渗漏、空鼓、开裂是客户投诉的几大重点。为了解决这些问题,万科一直致力于工业化的研究,我们对装配式、建筑工业化的研究,一直走在行业前列。2006年,我们在东莞的建研基地就已经开始做装配式的研究,在开发商中我们是为数不多的有自己的研发基地,做装配式研究的。当时我们更多是以实验楼的形式,有一号实验楼、二号实验楼,到六号实验楼,当时我们更多的是向日本的技术学习,包括日本的SI体系,包括日本的PC技术,都在我们的实验楼进行了尝试。

2008年开始在万科的项目中开展装配式的体系,当时上海的新里程,还有深圳的龙跃居,这些都开始尝试PC外墙,预制楼梯和阳台等。2013年,一些成熟的技术开始投入使用,包括沈阳的新里程等等。2014年至今我们在装配式技术方面经过了不断的实践、试错等等形成了现在的这套体系。现在的这套体系,万科对外称为5+2+X,这个就是工业化的五件套,包括了外墙技术、模板技术、外架体系、工程提效以及预制内隔墙,所谓的2是适度预制和装配式内装,X是。针对各个省市在工业化和装配式方面不同的要求提出的。

下面是我们做的关于装修部分的调研。我们可以看到,装修的工种中,泥水工、涂料工,占装修的成本费用是非常高的。像涂料的工时单价并不算高,但占工时是比较高的,总费用也是比较高的。其实,在万科的体系里,我们很早之前就已经提出了“两提一减”,现在是“两提两减”。

基于这样的理念我们希望在万科中减少湿作业,提高工效,通过装配式的技术手段,实现高质量的内装体系。

万科在很早就开始研发SI体系,这套体系其实就是主体内装的分离。万科从SI的体系中也提炼出了一套属于万科装修体系。这块我们现在对外称为装配式的内装,现在万科的装配式内装也有了自己的体系,随着产业的进步,部品的升级还在不断地完善。现在在雄安新区的研发中心有一套和标准院一起合作的样板间,这套样板间比较好的诠释了万科对此的理解。

首先天花板这部分,我们有自己自主研发的全功效的涂料和预制的吊顶。高效地坪我们用的是薄贴地砖和干法地暖,隔墙也有相应的轻钢龙骨无机复合板体系。厨房现在有整体卫浴,还有分水器、分电器,以及新风系统。这套体系是2014年开始,由万科自主研发的。这里面很多的产品都是有万科自己的专利在里面的。我们现在在全集团的范围内,不断地在推广这套体系。关于质量把控,万科也都形成了体系。所有的材料、部品都会有专门的定期检测和抽检。现在我们进入万科的所有产品都是所有项目100%覆盖,所有品类100%覆盖,我们在东莞和雄安都有专业的实验室,能对这些建材产品、部品进行相应的测试,有专业的人员对这些产品进行评价。

除此之外,万科引入第三方进行评估,除了季度评估和交付评估外,万科这两年还在做的事情是产品后评估,所谓的产品后评估是当万科把房子交付给业主之后,会有专业的第三方进入到客户的家里,了解客户的需求以及使用中遇到的问题,通过产品后评估的结果,对现在的设计以及工程进行指导。万科有比较完善的供应链评价体系,每一年都会发布优质供应商,万科的供应商也有非常完备的分级体系,现在每年都会评出来A级供应商,在社会上也是比较有影响力的。同时,我们还参与了很多国家、行业、地方的技术标准,通过这些标准的落地能推动质量的进步。这些都是万科在提高质量以及提高客户感受上所做出的一些努力。

大家可以看到“两提两减”的过程评估和交付评估的数据,万科会请第三方的机构到项目进行评估,万科的评估分数在全行业领先。此外,从2013年推广全混凝土外墙开始,外墙渗漏率开始显著下降,客户的满意度这些年一直在稳步地提升。这是我们这些年一直在做工业化的结果。

举个案例,这些年我们一直都在提倡工业化,但是在过程中,其实我们也遇到了一些以前没有遇到过的情况。这个案例是重庆的金域华庭项目,这个项目的特点是拿到大产权证的前提下才能对外销售,这个项目对客户来说是所见即所得,即主体以及室内的内装全部做完了之后,才能够对客户销售。

所以,这块对于我们来说一方面我们要保证对客户的交付质量,另一方面我们也需要提高效率,减少资本化利息。所以,我们的金域华庭完全是使用了万科的5+2体系。项目建造周期是321天,提效比例是45%,这是今年万科集团的标杆项目,同时抽检和交付数据都是整个中西部区域的第一名。

我们做了这些相关的质量提升的动作,这些动作的来源是什么?其实更多是基于万科的研发中心。目前,我们在东莞和雄安有两个研发中心,在东莞的研发中心是我们从2006年就开始做的研发中心,历经了十几年在这个研发中心做了很多推动行业进步的一些事情,比如说比较高的实验塔是我们住宅性能实验塔,这是全球最高的住宅性能试验塔,很多关于排水和烟道的测试都是在这个实验塔完成的,包括国内很多相关的标准也是在这里做的。同时,我们还有一个热带雨林的植物馆,这也是引进了很多东南亚的植物物种,我们在里面驯化,为万科的景观标准化提供了很多的技术支持。

2017年10月份我们在雄安新区成立了新的研发中心,也是本着建设雄安的想法,迅速地在新区成立之后来到新区,用26天的时间把研发中心的第一期工程做完。第一期工程是在雄县,4200平米,包含了室内和室外的一部分,目前我们涵盖的内容其实是实验室以及我们的室外展示区,如果各位现在去的话,会了解到万科整个的品控体系。除此之外我们在装配式、被动房、以及钢结构上的探索都了很多研究。

未来我们的研发中心的规划是什么呢?希望它做成一个分布式的智库组织,一个开放的合作研发平台。我们会邀请合作企业以及很多在研发上有积累的企业,和我们一起在这个研发平台上一起工作和合作,研发新的产品和技术。同时,我们希望可以打造成一个绿色产业的孵化平台。

现在我们所关注的领域,除了万科一直在研究的装配式建筑,绿色建材、新型材料之外,在可再生能源、生态环境、科技智能化等方面都有很多相关的企业,和我们一起在这个平台上进行联合研发。希望这个平台能打造成一个供多方交流的平台,能展示大家新的技术和产品的平台。同时能进行一些教育、产业工人培训,相关的实验室资源,设计施工、材料整合等一系列的资源平台,以及国内最先进的绿色技术平台。

后续我们还会在新区进行研发中心二期的建设,我们是希望能够参考世界上先进的科学园区,能够把行业上下游的资源整合在研发中心里面。关注像建筑、能源、生态、智能等板块,通过研发中心能有更多的新技术、新产品,甚至新产业从这个平台中心孵化诞生。

以上就是我们关于工业化方面的一些研究以及我们在雄安新区现在所做的一些探索,也希望各位跟我们交流,跟我们在雄安新区内一起来做一些新的技术与研发的探讨。谢谢!

来源:新浪乐居

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